日銀の利上げのニュースを見て、「うちの住宅ローンはどうなるの?」と不安になった方も多いのではないでしょうか。
自分の家の支払いがどれくらい増えるのかは把握していますか？
日銀の利上げの決定
日銀は2026年9月18日、政策金利を0.25%引き上げて1.25%程度にすると決めました。6月の利上げ(0.75%→1.0%)に続く、短期間での2回目の利上げです。1.25%は1995年4月以来、約31年ぶりの高い水準になります。
変動金利にはいつ反映される?
政策金利が上がっても、住宅ローンの金利がその日に変わるわけではありません。
6月の利上げ分は銀行の変動金利に順次反映されてきており、9月には三菱UFJ銀行と三井住友銀行が新規借入の変動金利を年0.25%引き上げました。そして今回の9月分は、これから反映される段階です。早い銀行では10月以降、多くの銀行では2027年4月に反映されるとの見方があります。
また、政策金利が0.25%上がったから住宅ローン金利もそのまま0.25%上がる、というわけではありません。銀行ごとに差が出てくるため、自分の借入先の発表を確認することが大切です。
「5年ルール」「125%ルール」
変動金利の住宅ローンには、返済額が急に増えないようにする「5年ルール」と「125%ルール」があります。実際にはこの2つのルールで、増え方が遅くなることが多いです。
- 5年ルール: 金利が上がっても、毎月の返済額の見直しは5年に1回。それまでは返済額が変わりません。
- 125%ルール: 5年後の見直しで返済額が増える場合も、直前の返済額の1.25倍までに抑えられます。
返済額はいくら増える?【早見表】
「実際いくら増えるの?」が一番気になるところだと思うので、借入額と金利上昇幅ごとに、月々の返済額の増加分を計算しました。
前提: 借入期間35年、元利均等返済、金利1.0%で借りた場合を基準にしています。
- 5年・125%ルール適用後
| 借入額 | 1〜5年目 (据え置き) | 6年目〜 +0.25%(1.25%) | 6年目〜 +0.5%(1.5%) | 6年目〜 +1.0%(2.0%) |
| 3,000万円 | 約8.5万円 | +約4,300円 | +約8,700円 | +約18,100円 |
| 4,000万円 | 約11.3万円 | +約5,700円 | +約11,600円 | +約24,200円 |
| 5,000万円 | 約14.1万円 | +約7,100円 | +約14,500円 | +約30,200円 |
| 6,000万円 | 約16.9万円 | +約8,500円 | +約17,400円 | +約36,200円 |
| 7,000万円 | 約19.8万円 | +約10,000円 | +約20,300円 | +約42,300円 |
| 8,000万円 | 約22.6万円 | +約11,400円 | +約23,200円 | +約48,300円 |
| 9,000万円 | 約25.4万円 | +約12,800円 | +約26,100円 | +約54,400円 |
| 1億円 | 約28.2万円 | +約14,200円 | +約29,000円 | +約60,400円 |
- 5年ルール・125%ルール適用前 (参考)
| 借入額 | 現在の返済額(1.0%) | +0.25%(1.25%) | +0.5%(1.5%) | +1.0%(2.0%) |
|---|---|---|---|---|
| 3,000万円 | 約8.5万円 | +約3,500円 | +約7,200円 | +約14,700円 |
| 4,000万円 | 約11.3万円 | +約4,700円 | +約9,600円 | +約19,600円 |
| 5,000万円 | 約14.1万円 | +約5,900円 | +約11,900円 | +約24,500円 |
| 6,000万円 | 約16.9万円 | +約7,100円 | +約14,300円 | +約29,400円 |
| 7,000万円 | 約19.8万円 | +約8,300円 | +約16,700円 | +約34,300円 |
| 8,000万円 | 約22.6万円 | +約9,400円 | +約19,100円 | +約39,200円 |
| 9,000万円 | 約25.4万円 | +約10,600円 | +約21,500円 | +約44,100円 |
| 1億円 | 約28.2万円 | +約11,800円 | +約23,900円 | +約49,000円 |
この表から、例えば5,000万円のローンを35年1%で借りている人で金利が0.5%上がった時、本来すぐに+約11,900円となるところ、5年間は増えずに6年目から+約14,500円とさらに増えた金額の支払いが必要になることが分かります。
また、据え置かれた5年間で、元本の減り方が遅くなっていることに注意が必要です。金利が上がると返済額のうち利息の割合が増え、元本を減らす部分が小さくなります。そのため、ローンの支払い総額は5年間の据え置き分も上がってしまうことになります。
固定金利の人・これから借りる人は?
すでに固定金利で借りている人は、契約期間中は金利が変わらないので、直接の影響はありません。
これから借りる人は、変動型の金利が上がる一方で、固定型もすでに高い水準にあります。金利はローン残高に対してかかるので、ローン返済の初期に金利が低いことが重要であり、最初に金利の低い変動を選ぶのが有利という考え方もあります。将来のことは予測できませんが、金利が上がっても払い続けられるかで考えるのが基本です。
まとめ
- 日銀は9月に政策金利を1.25%へ引き上げ、変動金利もそれに伴って上がるものと思われます。
- 5年ルールや125%ルールを理解し、まずは自分の数字を試算して将来に備えましょう。
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